stavební úpravy

   Stavební úpravy v bytech lze z hlediska rozsahu stavebních prací obvykle zařadit pod třetí v pořadí uvedenou změnu stavby. Ke stavebním úpravám zákon nepožaduje územní rozhodnutí o změně stavby ani územní souhlas. V tomto ohledu se princip právní úpravy nemění. U vlastní realizace stavebních úprav je pak třeba rozlišovat několik variant.

První varianta

Ve smyslu § 103 odst. 1, písm. h) zákona bude možno realizovat stavební úpravy bytů bez stavebního povolení i bez ohlášení, a to za předpokladu, že půjde o takové stavební úpravy, jimiž se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, které nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí podle zákona č.100/2001 Sb. a jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost. Posunutí například nenosné příčky nebo vybourání dveřního otvoru v takovéto příčce bude tedy možno v bytě realizovat, aniž by bylo třeba stavební úřad o záměru informovat nebo žádat o určitou formu povolení. Jde o liberalizaci oproti platnému stavebnímu zákonu, který k obdobným úpravám požaduje ohlášení. Stavební úřad má však dnes také možnost uvalit na předmětné stavební úpravy režim stavebního povolení.

Druhá varianta

Jiná situace dle nové úpravy nastává, když jsou stavební úpravy spojeny se změnou užívání části stavby a současně jsou naplněny podmínky požadující, aby stavební úpravy nezasahovaly do nosných konstrukcí stavby, neměnily vzhled stavby a nevyžadovaly posouzení vlivu na životní prostředí. Tyto stavební úpravy jsou samostatně upraveny v § 104 odst. 2, písm. n) zákona a k jejich realizaci bude nutné ohlášení stavebnímu úřadu. Náležitosti ohlášení stanoví zákon v § 105 pro stavbu. S ohledem na skutečnost, že pod pojmem stavba rozumí zákon podle okolností i část stavby nebo změnu dokončené stavby, je třeba údaje požadované v citovaném ustanovení doložit i pro ohlášení stavební úpravy. Ohlášení obsahuje údaje o stavebníkovi, o pozemku, na kterém je stavba umístěna, o rozsahu a účelu ohlašované stavební úpravy, zda bude provedena svépomocí, nebo dodavatelsky a o době realizace.

K ohlášení se připojí:

a) projektová dokumentace obsahující situační náčrt stavby na podkladu katastrální mapy a jednoduché stavební výkresy specifikující navrhovanou stavební úpravu; projektová dokumentace se předkládá obvykle ve dvojím vyhotovení, pouze v případě, že stavební úprava má být provedena na stavbě umístěné v obci, jejíž obecní úřad není stavebním úřadem, nebo je stavebník odlišný od vlastníka stavby, připojí se vždy jedno další vyhotovení projektové dokumentace;

b) doklad prokazující vlastnické nebo jiné právo, které stavebníka opravňuje ke stavbě; pokud však lze titul opravňující ke stavbě zjistit z katastru nemovitostí, není stavebník povinen tento doklad stavebnímu úřadu předkládat;

c) závazné stanovisko dotčeného orgánu vyžadované zvláštním právním předpisem; dle povahy stavebních úprav a povahy či umístění vlastní stavby půjde zejména o závazná stanoviska orgánu památkové péče, orgánu ochrany veřejného zdraví či orgánu požární ochrany. Ohlášenou stavební úpravu může stavebník realizovat na základě písemného souhlasu stavebního úřadu. K tomuto souhlasu připojí stavební úřad také jedno vyhotovení ověřené projektové dokumentace. Souhlas má být stavebníkovi doručen do 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu. Pokud by v uvedené době nebyl souhlas doručen a ani mu v této době nebyl doručen zákaz realizovat ohlášené stavební úpravy, platí, že stavební úřad souhlas udělil. Při počítání lhůty pro doručení zásilky je třeba vzít v úvahu úpravu správního řádu (z. č. 500/2004 Sb.), která stanoví tzv. fikci doručení. Jestliže si adresát uloženou písemnost ve lhůtě 10 dnů ode dne, kdy byla k vyzvednutí připravena, nevyzvedne, platí, že písemnost se považuje za doručenou posledním dnem této lhůty. Pokud adresát odmítne písemnost převzít nebo znemožní její doručení tím, že neposkytne potřebnou součinnost, je písemnost doručena dnem, kdy k neúspěšnému pokusu o doručení došlo. Opatrnost je na místě i v případě, že písemnost určená do vlastních rukou se na žádost adresáta doručuje jiným působem (doporučeně, bez vykázání doručení). Pak platí, že písemnost je doručena třetím dnem ode dne, kdy byla odeslána. Souhlas stavebního úřadu s ohlášenou stavební úpravou platí 12 měsíců. Platnost je zachována, pokud v této době bylo s ohlášenou stavební úpravou započato.

Třetí varianta

Další variantou stavebních úprav je situace, kdy chce stavebník realizovat stavební

úpravy bytu, které nesplňují některou z podmínek § 103 odst. 1, písm. h) zákona, tj. chce realizovat stavební úpravy, které například zasahují do nosných konstrukcí či mění vzhled stavby. Tento záměr lze realizovat dle povahy stavby na základě souhlasu stavebního úřadu vydaného k ohlášení nebo na základě stavebního povolení. Ohlášení stavebnímu úřadu pro takovéto stavební úpravy postačí u bytů umístěných v jednoduchých stavbách. Jednoduché stavby jsou zákonem vymezeny odlišně od platného stavebního zákona a specifikovány v § 104 odst. 2. V souvislosti se stavebními úpravami bytů bude praktické se zmínit pouze o jednoduché stavbě uvedené pod písm. a) citovaného ustanovení. Jde o stavbu pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Z opatrnosti uvádím, že právě uvedená možnost realizace stavebních úprav, které nesplňují některou z podmínek § 103 odst. 1, písm. h) zákona, u jednoduchých staveb na ohlášení nevyplývá zcela přesvědčivě z ustanovení § 104 zákona. Pokud bychom však přijali výklad, že předmětné stavební úpravy lze realizovat jen na základě stavebního povolení, znamenalo by to nepřípustnou konstrukci, kdy by měl stavebník nové jednoduché stavby silnější postavení než stavebník, který má záměr realizovat pouze změnu jednoduché stavby. To proto, že k provedení jednoduché stavby uvedené v § 104 odst. 2, písm. a-d) zákona postačí, za splnění podmínek uvedených v § 104 odst. 1 zákona, pouze ohlášení.

V ustanovení § 103 a 104 zákona si lze povšimnout i jiných nejasností.Například při posuzování stavební úpravy v souvislosti se změnou užívání stavby lze dovozovat dle § 103 odst. 1, písm. h), že změna užívání celé (jednoduché) stavby podléhá ohlášení, zatímco dle § 104 odst. 2, písm. n) stejná změna užívání celé (jednoduché) stavby podléhá zcela nelogicky stavebnímu povolení.Jde o zřejmý rozpor, který je nutno při aplikaci příslušných ustanovení řešit s ohledem na zásadu stanovující, že stavební úřad přednostně využívá zjednodušující postupy. Současně však stavební úřad musí dbát práv všech účastníků řízení a zájmů chráněných dotčenými orgány.

Čtvrtá varianta

V posledním možném případě, tedy u staveb jednoduchých, které nelze podřadit pod ustanovení § 104 odst. 2, písm. h) zákona, a u staveb větších než jednoduchých, které nelze podřadit po d ustanovení § 103 odst. 1, písm. h) zákona, vyžadují stavební úpravy stavební povolení. Stavební povolení může být vydáno v "klasickém" stavebním řízení nebo ve zkráceném stavebním řízení. Zkrácené stavební řízení je možné za předpokladu, že stavebník uzavře smlouvu s autorizovaným inspektorem o provedení kontroly projektové dokumentace pro stavbu, a za splnění dalších podmínek. Zejména při předložení kladných závazných stanovisek dotčených orgánů a kladných vyjádření osob, které by byly účastníky stavebního řízení.

Titul pro realizaci stavebních úprav

Základní podmínkou pro možnou realizaci stavebních úprav je samozřejmě vlastnické právo k bytu, popř. právo odpovídající věcnému břemenu. Titulem může být však i právo založené smlouvou a určitá specifika obsahuje i titul daný vlastnictvím bytové jednotky. V souvislosti s nástinem podmínek pro realizaci stavebních úprav bytů je tedy potřebné zmínit také dopad zákona o vlastnictví bytů (z. č. 72/1994 Sb.) pro stavebníka realizujícího stavební úpravy z titulu vlastníka bytové jednotky a dopad Občanského zákoníku pro stavebníka realizujícího stavební úpravy z titulu nájemce bytu.

Pojmy zákona o vlastnictví bytů upravující změny stavby ne zcela korespondují s příslušnými pojmy platného stavebního zákona, a v důsledku toho nekorespondují ani s pojmy zákona účinného od 1. 1. 2007. S výhradou v praxi výjimečně možných interpretačních odchylek je nutno konstatovat, že vlastník bytové jednotky smí bez souhlasu dalších vlastníků jednotek realizovat jen takové úpravy své jednotky, kterými nezasáhne do společných částí domu a nezmění vzhled stavby. Přitom nesmí ohrozit výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Pokud by vlastník bytové jednotky chtěl realizovat stavební úpravy, jimiž by zasáhl do společných částí domu v omezeném rozsahu tak, že by nedošlo ke změně vnitřního uspořádání domu ani ke změně velikosti podílů na společných částech domu, platí, že k těmto stavebním úpravám by musel mít souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek v domě. Pro povolení stavebních úprav, jimiž by došlo ke změně vzhledu stavby nebo změně účelu užívání stavby, potřebuje vlastník jednotky souhlas všech vlastníků jednotek v domě. A konečně, záměr realizovat stavební úpravy, v jejichž důsledku by došlo ke změně vnitřního uspořádání domu, a tím i ke změně velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, by mohl vlastník jednotky realizovat jen na základě smlouvy o výstavbě, která je obligatorní přílohou žádosti o vydání stavebního povolení. Smlouva o výstavbě se uzavírá mezi všemi vlastníky jednotek v domě.

Pokud jde o realizaci stavebních úprav nájemcem bytu, platí bez výjimky povinnost nájemce mít k těmto úpravám souhlas vlastníka bytu. Při porušení této povinnosti je vlastník oprávněn požadovat, aby nájemce provedené stavební úpravy bez odkladu odstranil. Provedení stavebních úprav nájemcem v bytě bez souhlasu vlastníka se může stát i důvodem pro výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu. Naopak - dbát práv nájemce má samozřejmě za povinnost i vlastník domu. Stavební úpravy v bytě může realizovat jen po dohodě s nájemcem. Nájemce může souhlas odepřít jen z vážných důvodů. Pokud mají být stavební úpravy realizovány na příkaz stavebního úřadu nebo pokud se jedná o běžnou údržbu, pak je povinností nájemce takovéto úpravy vždy umožnit.